Korraline hindamine ei tähenda, et Maa- ja Ruumiamet otsustab maa hinda tõsta. Maa väärtus kujuneb kinnisvaraturul inimeste ja ettevõtete tehtud tehingute tulemusena. Ameti ülesanne on vaadata tehingu- ja ruumiandmete põhjal, milliseks on maa väärtus eri piirkondades tegelikult kujunenud. Kui maa väärtus on vahepeal langenud, peab seda kajastama ka hindamistulemus.
Seda võib võrrelda termomeetriga: termomeeter ei muuda õhutemperatuuri, vaid mõõdab seda. Samamoodi ei tõsta korraline hindamine maa väärtust, vaid kajastab turul toimunud muutusi.
Kuidas maa väärtust hinnatakse?
Kõiki maatükke ei ole võimalik hinnata ükshaaval samamoodi nagu korterit müües või pangalaenu taotledes. Seetõttu kasutatakse korralisel hindamisel hindamismudeleid. Korralisel hindamisel hinnatakse ainult maad – ehitisi ega kasvavat metsa ei hinnata.
Hindamismudel on andmetel põhinev arvutusviis, mis aitab sarnaste tunnustega maade väärtust hinnata kogu Eestis ühtsetel alustel. Mudel kasutab kinnisvaraturul tehtud tehingute andmeid ning arvestab konkreetse maatüki omadustega.
Maa väärtust võivad mõjutada näiteks:
asukoht ja piirkonnas tehtud tehingud;
maa pindala ja kasutus;
veekogu lähedus;
ehitusõigus, kui selle kohta on olemas piisavalt usaldusväärsed andmed;
põllumajandusmaa puhul maa kvaliteet;
muud mudelis kasutatavad ruumiandmed.
Elamumaad, põllumajandusmaad, metsamaad ja aktiivse turuta maad hinnatakse erinevate mudelitega, sest nende kasutus ja turukäitumine on erinevad. Näiteks võib maatulundusmaa koosneda metsamaast, haritavast maast, looduslikust rohumaast ja õuemaast. Neid osi hinnatakse erinevate mudelitega ning tulemused liidetakse.
Kuidas üks hindamismudel töötab?
Võtame näiteks hoonestamata elamumaa. Esmalt leitakse piirkonnas toimunud tehingute, sealhulgas lähimate võrreldavate tehingute põhjal maa ruutmeetri algväärtus. Seejärel arvestab mudel konkreetse maatüki pindala ja veekogu lähedusega.
Lihtsustatult võib arvutust kujutada nii:
maa väärtus = pindala × piirkonna algväärtus × maatüki omadustest tulenevad kohandused
Oletame näitlikult, et piirkonna tehingute põhjal on maa algväärtus 20 eurot ruutmeetri kohta. Kui maatüki suurus on 800 ruutmeetrit ja sellele ei rakendu täiendavaid kohandusi, kujuneb maa ligikaudseks väärtuseks:
800 m² × 20 €/m² = 16 000 eurot
Kui maatükk asub veekogu lähedal, võib mudel selle väärtust suurendada. Kasutades näitena 20-protsendilist kohandust, oleks arvutus:
800 m² × 20 €/m² × 1,20 = 19 200 eurot
Suurema maatüki puhul võib ruutmeetri väärtus olla madalam, sest kinnisvaraturul ei kasva maatüki koguväärtus tavaliselt pindalaga täiesti võrdselt.
Need arvud on näitlikud. Tegelik algväärtus leitakse turutehingute analüüsi põhjal ning kohanduste suurus sõltub maatüki asukohast ja hindamismetoodikast. Hindamismudel ei ütle, kui palju maa peaks maksma, vaid aitab hinnata, milliseks on sarnaste omadustega maa väärtus turul kujunenud.
Miks võivad maa väärtused muutuda?
Korraline hindamine toimub iga nelja aasta järel. Kui vahepeal on piirkonnas maaga tehinguid tehtud varasemast kõrgemate hindadega, võib ka uus hindamistulemus olla kõrgem. Kui hinnad on langenud, võib ka hindamistulemus olla varasemast madalam. Mõnes piirkonnas võib väärtus kasvada rohkem, mõnes vähem ning osa maade väärtus võib jääda varasemaga sarnaseks.
Näiteks näitavad senised turuanalüüsid, et Tallinna ja Tartu suurema ehitussurvega piirkondades on ehitusõigusega maa väärtus kasvanud. 2026. aasta korralise hindamise ettevalmistamisel tehtud analüüsid viitavad, et osa selliste maade väärtustasemeid võib olla varasemast ligikaudu 30 protsenti kõrgem. Tallinna vanalinna ehitusõiguse madalaima väärtustaseme puhul on analüüsitud muutust 450 eurolt 580 eurole ruutmeetri kohta. Aktiivse turuta maade madalamates väärtustasemetes on analüüsid näidanud ligikaudu 25–33-protsendilist muutust. Need muutused ei ole hindamisel ette määratud protsendid, vaid tulenevad andmete analüüsist ja hindamismudelite rakendamisest.
Tegemist on hindamismudelite ettevalmistamisel saadud üldiste näidetega, mitte konkreetsete maatükkide lõplike hindamistulemustega. Lõplik väärtus sõltub iga katastriüksuse andmetest ning 2026. aasta korralise hindamise tulemused selguvad 31. oktoobriks.
Ka lõplik hindamistulemus ei näita veel summat, mille maaomanik peab maamaksuna tasuma.
Kuidas jõuab maa väärtus maamaksuni?
Maa maksustamishind on maamaksu arvutamise üks alus, kuid see ei ole maamaks.
Lihtsustatult kujuneb arvutus nii:
maa maksustamishind × kohaliku omavalitsuse maksumäär
Tasumisele kuuluvat summat mõjutavad lisaks:
maamaksu aastase suurenemise piirmäär;
koduomaniku ja muud soodustused;
seadusest tulenevad maksuvabastused;
maa kasutusotstarbele kehtiv maksumäär.
Maa- ja Ruumiamet leiab maa maksustamishinna. Kohalik omavalitsus otsustab seaduses lubatud piirides maksumäära, aastase tõusu piirmäära ning omavalitsuse pädevuses olevad soodustused. Maksu- ja Tolliamet arvutab nende andmete põhjal tasumisele kuuluva maamaksu ja saadab maaomanikule maksuteate.
Seetõttu ei tähenda maa maksustamishinna 30-protsendiline kasv automaatselt maamaksu 30-protsendilist kasvu.
Näiteks võib maa uus maksustamishind olla 30 protsenti kõrgem, kuid kui kohalik omavalitsus on kehtestanud maamaksu aastase suurenemise piirmääraks 10 protsenti, piirab see maksusumma kasvu. Tegelikku summat võivad veel vähendada soodustused ja maksuvabastused.
Erisused mõjutavad tegelikku maksukohustust
Ka sama maksustamishinnaga maade eest ei pruugi tasuda ühepalju maksu. Maksu kujunemist mõjutavad mitmed erisused.
Looduskaitsealune maa. Kaitsealal asumine ei tähenda automaatselt, et omanik peab piirangute tõttu kasutamatu maa eest täismahus maamaksu tasuma. Kaitseala loodusreservaadi ja sihtkaitsevööndi ning püsielupaiga sihtkaitsevööndi maa on maamaksust vabastatud. Piiranguvööndi, hoiuala ja püsielupaiga piiranguvööndi maa puhul tasutakse maamaksu 50 protsenti rakendatavast määrast.
Näiteks võib sihtkaitsevööndis asuvale maatükile olla arvutatud maa maksustamishind, kuid sellelt maa-alalt maamaksu ei nõuta. Piiranguvööndis võib hindamistulemus samuti muutuda, kuid maksustamisel rakendatakse vähendatud määra. Samuti ei tähenda looduskaitsealal asumine alati, et maad ei ole üldse võimalik kasutada – lubatud tegevused sõltuvad konkreetse ala kaitsekorrast.
Koduomaniku soodustus. Kohalik omavalitsus võib rakendada inimese elukohaks olevale maale kuni 1000 euro suurust soodustust. Seetõttu sõltub tegelik maksukohustus ka sellest, kas maa on omaniku kodualune maa ning millise soodustuse on omavalitsus kehtestanud.
Maksu suurenemise piirmäär. Kohalik omavalitsus määrab maamaksu aastase suurenemise piirmäära vahemikus 10–100 protsenti. Kui arvutuslik maamaks oleks uue maksustamishinna põhjal varasemast märksa kõrgem, ei pruugi omanik seda summat kohe tasuda, sest rakendub omavalitsuse valitud tõusupiirang.
Need näited kinnitavad, et maa maksustamishind ja tasumisele kuuluv maamaks ei ole üks ja sama.
Millal uued tulemused kasutusele võetakse?
2026. aasta korralise hindamise tulemused avalikustatakse 31. oktoobriks 2026. Neid hakatakse maksustamisel kasutama alates 1. jaanuarist 2028. 2027. aasta annab kohalikele omavalitsustele vajaliku aja hindamise tulemuste läbivaatamiseks ja mõju hindamiseks, et langetada läbimõeldud ning tasakaalustatud maamaksuotsuseid.
Seega ei mõjuta praegu toimuv korraline hindamine 2026. ega 2027. aasta maamaksu.
Korralise hindamise eesmärk on anda ajakohane ja võrreldav pilt maa väärtusest. Maa- ja Ruumiamet ei kujunda kinnisvaraturu hindu ega otsusta inimeste maamaksu suurust. Meie ülesanne on mõõta võimalikult objektiivselt seda, mis on turul toimunud.
Autor: Maa- ja Ruumiameti maa hindamise osakond
Loomise kuupäev: 14.08.2026
