Kinnisasja erakorralise hindamise kord
Kinnisasja erakorralist hindamist reguleerib maa hindamise seadus ja selle alusel Vabariigi Valitsuse määrusega kehtestatud „Kinnisasja erakorralise hindamise kord”. Seda määrust kohaldatakse järgmistel eesmärkidel hindamistoimingu tegemisel:
- riigile kuuluva kinnisasja kasutamiseks andmine, võõrandamine, vahetamine ja kinnisasja üleandmine mitterahalise sissemaksena eraõiguslikule juriidilisele isikule;
- maakorraldustoimingu tegemine;
- kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja omandamine;
- muul seaduses sätestatud juhul.
Hindajaks on ennekõike kutselised kinnisvara hindajad ning Maa-ja Ruumiamet, õigusaktides sätestatud juhtudel ka riigivara valitseja või menetlust läbiviiv haldusorgan ning nende volitatud asutused.
Kinnisasja väärtuse hindamise põhikriteerium on selle kasulikkus, mistõttu on hindamise üldine eesmärk hinnatava kinnisasja kasulikkuse kindlaksmääramine ja sellele rahaliselt mõõdetava hinnangu andmine ehk väärtuse hindamine. Hindamisel võetakse arvesse kõik õiguslikud, füüsilised, funktsionaalsed, majanduslikud ja keskkonnategurid, mis mõjutavad kinnisasja väärtust.
Hindamisel lähtutakse parimast kasutusest. Parim kasutus on kõige tõenäolisem kasutus, mis on õiguslikult lubatav, füüsiliselt võimalik, vajalikult põhjendatud, finantsmajanduslikult otstarbekas ja mille tulemusena omandab hinnatav kinnisasi kõrgeima väärtuse.
Hindamise meetodid
Kinnisasja hindamist ja hindamismeetodi valikut mõjutab hinnatav väärtus, kasutada olevad andmed ning viis, kuidas kinnisasja kasutatakse ja kuidas sellega tavaliselt turul kaubeldakse. Kinnisasja hindamise kolm põhimeetodit on:
- turupõhine käsitlus ehk võrdlusmeetod, millega hinnatakse väärtus sarnaste kinnisasjadega toimunud tehingute analüüsimisel;
- tulupõhine käsitlus ehk tulumeetod, millega hinnatakse väärtus kohese saadava tuluna või oodatava tulu nüüdisväärtusena;
- kulupõhine käsitlus ehk kulumeetod, millega hinnatakse kinnisasjale tehtud kulusid.
Hindamise etapid
Hindamistoiming hõlmab tegevusi, mille eesmärk on jõuda hindamistulemuseni, mis vormistatakse hindamisaruandena. Hindamistoiming koosneb järgmistest etappidest:
- hindamisaruande tellimine;
- andmete kogumine ja analüüs;
- hindamismeetodite valik ja rakendamine;
- hindamisaruande koostamine;
- hindamisaruande vastuvõtmine.
Hindamisaruanne
Hindamisaruanne peab olema selge ja võimalikult terviklik. Hindamisaruandes kasutatud teoreetilised alused ja hindamistoimingu eri etappide kirjeldused peavad olema omavahel kooskõlas. Hindamistulemuse ajakohasuse hindamiseks esitatakse hindamisaruandes erinevad kuupäevad järgmiselt:
- väärtuse kuupäev on kuupäev, mille seisuga hindamistulemus on esitatud;
- hindamisaruande kuupäev on kuupäev, millal hindamisaruanne on allkirjastatud;
- ülevaatuse kuupäev on kuupäev, millal tehti hinnatava kinnisasja ülevaatus, kui ülevaatus on nõutav.
Hindamisaruandes esitatav hindamistulemus on rahas väljendatud hinnang kinnisasja väärtuse või kasutustasu kohta. Hindamistulemust ei esitata täpsemalt kui hindamistoimingus kasutatud kõige madalama täpsusega algandmed seda võimaldavad, arvestades, et ümardamise mõju ei oleks suurem kui üks protsent väärtusest. Hindamistulemus esitatakse mitte täpsemalt kui ühe euro täpsusega, pindalaühikule taandatud hindamistulemus ühe sendi täpsusega.
Hindamisaruande vastuvõtmisel kontrollib menetleja selle vastavust lähteülesandes ja õigusaktides sätestatule. Mittevastavuse korral on menetlejal õigus nõuda hindamisaruande vastavusse viimist nimetatuga.
Kinnisasja erakorralise hindamise põhimõtted ja eesmärgid
- Hariliku väärtuse hindamiseks tellitakse turuväärtuse hindamine üldjuhul kutseliselt hindajalt.
- Maa- ja Ruumiamet võib hariliku väärtuse hinnata müügitehingute analüüsil.
- Menetleja võib väärtuse välja selgitada turuanalüüsi teel, kui eeldatav hindamistulemus on väiksem kui kümnekordne Statistikaameti avaldatud hindamisele eelneva aasta keskmine brutokuupalk.
- Kasutustasu on turupõhine kasutustasu või vähemalt majandusliku säilimise kulusid kattev kasutustasu.
- Turupõhise kasutustasu hindamiseks tellitakse üldjuhul tururendi hindamine kutseliselt hindajalt. Turupõhise kasutustasu võib välja selgitada Maa- ja Ruumiamet või menetleja.
- Kasutustasu hinnatakse sõlmitava kasutuslepingu tingimustest lähtudes. Kasutustasu sisaldab kõikide teenuste kulu, mis jäävad kasutusse andja kohustuseks. Kui kasutusse antakse osa kinnisasjast, arvestatakse kulude hindamisel proportsionaalselt kasutusõiguse ulatusega.
- Kasutuslepinguga koormamisel ei pea hindama kogu kinnisasja, vaid üksnes kasutuslepinguga koormatavat osa.
- Kinnisasja hinnatakse hüvitamise eesmärgil, kui õigusaktist või tehingust tulenevalt tuleb kinnisasja või piiratud asjaõiguse omanik asetada talle hüvitise määramiseks olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui omandamise asjaolu ei oleks esinenud.
- Hüvitamise eesmärgil kinnisasja hindamisel leitakse kinnisasja väärtus. Kui kinnisasja väärtus ei iseloomusta kogu varalist kahju, mis isikule tekib, siis hinnatakse väärtusele lisanduv otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.
- Hindamisaruandes kirjeldatakse, mis oleks olnud, kui hüvitamist põhjustavat asjaolu ei oleks esinenud, ja olukorda, mis arvestab hüvitamist põhjustava asjaoluga. Mõlema olukorra erinevused tuuakse hindamisaruandes selgelt esile.
- Hindamistulemuses eristatakse võimaluse korral kinnisasja (või selle osa) väärtus, otseselt kaasnev varaline kahju ja saamata jääv tulu.
- Hüvitamise eesmärgil hindamist käsitleb ka kinnisasja avalikes huvides omandamise seadus (KAHOS), sh paragrahvid 12–14.
Metsaga kinnisasja väärtus hinnatakse:
- tervikuna, eristamata maa ja kasvava metsa väärtust, või
- osade kaupa maatüki väärtuse ja sellel kasvava metsa väärtuste summana, lähtudes kinnisasja erakorralise hindamise korras kirjeldatud metoodikast.
Kasvava metsa väärtus hinnatakse tulumeetodil inventeerimisandmetes esitatud metsa eraldiste kaupa järgmiselt:
- kasvava metsa harilik väärtus, lähtudes hindamise hetkel olemasolevast kogutagavarast puistut raieküpseks kasvatamata ja rahavoogusid diskonteerimata;
- kasvava metsa hüvitamise eesmärgil hinnatud väärtus, lähtudes metsa tulevikutuludest ehk metsa teoreetilisest raieküpseks kasvatamisest ja rahavoogude diskonteerimisest.
Vajaduse korral kaasatakse kasvava metsa väärtuse hindamiseks metsakorraldustööde tegevusloa ja metsakorraldaja kutsetunnistusega isik. Kasvava metsa väärtust võib inventeerimisandmete olemasolu korral hinnata menetleja.
Kinnisasja erakorralise hindamise kord
- Kinnisasja erakorralise hindamise kord kehtib alates 18.03.2023.
- Määrus ei reguleeri menetlusprotsesse ega põhimõtteid, mille alusel tehinguid tehakse ja kahjusid hüvitatakse.
- Uus õigusakt koondab ja ühtlustab seni erinevates määrustes olnud hindamist reguleerivad sätted ja muudab hindamise alused selgemaks.
- Lisatud on ka hüvitamise eesmärgil hindamist puudutavad sätted ja kasvava metsa hindamise sätted, võimaldades metsa hindamisel kasutusele võtta metsamaterjali sortimentide arvutamise ja väärtuse hindamise mudeleid.
Määrus asendab mitmed seni kehtinud regulatsioonid ja tunnistab kehtetuks:
- Vabariigi Valitsuse 25. oktoobri 1996. a määruse nr 260 „Maa erakorralise hindamise korra kinnitamine“;
- Vabariigi Valitsuse 14. juuli 2016. a määruse nr 79 „Kinnisasja kasutustasu ja hariliku väärtuse hindamise kord, nõuded hindamisaruannetele ja nende tellimisele“;
- Vabariigi Valitsuse 8. juuli 2004. a määruse nr 242 „Kaitstavat loodusobjekti sisaldava kinnisasja riigi poolt omandamise ja ettepanekute menetlemise kord ning kriteeriumid, mille alusel loetakse ala kaitsekord kinnisasja sihtotstarbelist kasutamist oluliselt piiravaks, ning kinnisasja väärtuse määramise kord ja alused“ hindamist puudutavad sätted;
- Maa-ameti peadirektori käskkirjaga kehtestatud hindamist puudutavad õigusaktid, mis on uue määrusega sisuliselt kaetud.
Viimati uuendatud 05.01.2025
