Maa- ja Ruumiamet viis läbi esimese turutingimustel hoonestusõiguse enampakkumise Tapa linnas, Karja tn 6 kinnistul. Tegemist on pilootprojektiga, mis märgib olulist suunamuutust: riik vaatab maad kui pikaajalist ja strateegiliselt juhitavat ressurssi ning suunab teadlikumalt, kuidas reservis olevat maad kasutatakse.
Kui varasemalt on riik võõrandanud peamiselt maareformi jääkmaade kontekstis tekkinud hoonestusõigusi, siis seekordne lahendus on sisuliselt uus lähenemine: hoonestusõiguse tingimused kujundati turupõhiselt.
Hoonestusõigus kui teadlik valik, mitte erand
Hoonestusõigus on lahendus, mis võimaldab ehitada ja kasutada ehitist olukorras, kus maa ise jääb teise omaniku omandisse. Eestis on seda seni kasutatud pigem kohalike omavalitsuste tööriistana eelkõige ruumilise arengu suunamiseks.
Riigi maa on piiratud ja pikaajaline ressurss, mille kasutusotsused mõjutavad ruumilist arengut aastakümneteks. Seetõttu on kasvamas vajadus tööriistade järele, mis võimaldavad samaaegselt nii turuloogikat kui ka strateegilist juhtimist. Hoonestusõiguse kasutamine on üks neist tööriistadest.
Pilootprojekt näitab, et sama instrumenti on võimalik kasutada ka riigi tasandil ühe võimalusena riigimaa juhtimisel teadlikumalt ja süsteemsemalt, mitte kõrvalise lahendusena.
Miks see on kasulik nii riigile kui arendajatele?
Uue mudeli eeliseks on tasakaal kahe huvi vahel.
Riigi vaates tähendab see eelkõige seda, et:
maa jääb riigi omandisse,
säilib kontroll strateegiliselt oluliste alade üle,
väheneb maa võõrandamise vajadus,
riik saab pikema vaatega suunata ruumilist arengut.
Teisisõnu: riik säilitab maareservi ja juhib selle kasutust paindlikumalt ja teadlikumalt kui pelgalt müügitehingute kaudu.
Arendaja vaates loob hoonestusõigus aga uusi võimalusi:
ligipääs asukohtadele, mis ei pruugi olla muidu kättesaadavad,
väiksem algne kapitalivajadus võrreldes maa ostuga,
kindel ja pikaajaline kasutusõigus arendamiseks.
See tähendab, et projektid, mis muidu jääksid tegemata maa kättesaamatuse tõttu, võivad sellise mudeli abil muutuda võimalikuks.
Kas see jääb ühekordseks katsetuseks?
Tapa piloot on esimene samm. Selle eesmärk ongi testida, kuidas selline lähenemine praktikas töötab ning millist huvi see turul tekitab.
Paindlikum riigimaa juhtimine
Pilootprojekt annab sisendi, et riigi maa juhtimine võib liikuda senisest paindlikumaks ja mitmekesisemaks.
Üks osa maast võib jääda jätkuvalt müügiks, kuid osa puhul võib hoonestusõigus kujuneda teadlikuks alternatiiviks – eriti seal, kus:
maa strateegiline väärtus on kõrge,
tuleviku vajadused on muutlikud,
või kus riik soovib säilitada pikaajalist otsustusõigust.
Autorid: Maa- ja Ruumiameti maa hindamise osakonna juhataja Marje Kolmar-Grüner ja riigiarhitekt Tõnis Arjus.
Loomise kuupäev: 14.05.2026
